Augmentation des frais de copropriété injustifiés, retard dans l’exécution des travaux convenus à l’Assemblée Générale Annuelle, manque de rigueur dans les procédures administratives… De nombreuses raisons peuvent amener des copropriétaires insatisfaits à vouloir changer de fiduciaire avant la fin de leur mandat. Les codétenteurs d’un immeuble qui sont insatisfaits de leur fiduciaire auront la possibilité de changer les biens pendant leur mandat. Une opération qui doit être attendue, justifiée et votée lors de l’assemblée générale annuelle.
Plan de l'article
Négociation ou révocation
Pour des raisons de coûts ou pour bénéficier d’un meilleur niveau de service : Il y a plusieurs raisons de changer le syndic de la copropriété. Pour rappel, sa mission est de représenter la copropriété, de s’occuper de sa gestion administrative et financière, d’entretenir le bâtiment et de prendre des décisions, qui ont été prises lors de l’Assemblée générale annuelle pendant un mandat renouvelable de un à trois ans. Par exemple, c’est lui qui organise et convoque les réunions. Par conséquent, si les copropriétaires envisagent de la révoquer, il sera systématiquement informé en amont, car une telle décision doit figurer àl’ordre du jour de l’assemblée générale dont il est chargé de la préparer. Cela explique pourquoi les copropriétaires recherchent généralement une procédure de négociation amiable avec leur fiduciaire. Ce n’est qu’en cas d’échec qu’ils considèrent la révocation du syndic comme un dernier recours indécente ou incompétente.
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Est-il possible de changer de syndic pendant la durée du mandat ?
Comme le stipule la loi du 10 juillet 1965, qui se réfère à la copropriété, cette révocation est tout à fait possible et légale : « Le contrat du syndic peut être conclu par l’Assemblée Générale des copropriétaires. , statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires « , mais est subordonnée à la condition que « cette révocation soit fondée sur une raison légitime…
Il est donc nécessaire — pièces justificatives (p. ex. lettres de mise en demeure recommandées) — de prouver que le syndic a manqué à ses obligations. Par exemple, il a eu des ennuis dans l’appartement. Dans ce cas, il peut être révoqué sans que les copropriétaires aient à lui verser des dommages-intérêts.
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Compte tenu des devoirs du syndic, il serait nécessaire, par exemple :
- il n’a pas appliqué les statuts de la copropriété ou les décisions de l’assemblée ;
- qu’ il n’a pas participé à la procédure convenue à l’Assemblée ;
- qu’ il n’a pas géré adéquatement le bâtiment ;
- il n’a pas correctement informé les copropriétaires de toutes les personnes réunies lors de l’assemblée générale annuelle des décisions éclairées ;
- qu’ il ne donne pas accès à des informations en ligne via un intranet sécurisé
- qu’ il n’ait pas organisé les assemblées générales au cours desquelles il rend compte de sa gestion ;
- qu’ il pourrait ne pas représenter la copropriété devant les tribunaux.
Parmi les raisons de la mauvaise gestion du bâtiment, on peut retarder le fiduciaire en copropriété :
- le recouvrement des taxes communes ;
- le paiement des dépenses courantes ;
- l’ entretien du bâtiment ;
- sa garde ;
- son assurance (incendie, désastre, etc.)
- ; la gestion des employés de l’immeuble d’habitation ;
- Signature des contrats (maintenance, etc.)
- ; ordonner des travaux urgents ;
- la mise à jour de la liste des copropriétaires ;
- la préservation des archives de l’Union ;
- tenir le journal de maintenance (qui doit être porté à la connaissance de tous copropriétaires) ;
- l’ enregistrement de la copropriété dans le registre national des biens ;
- la préparation du budget ;
- l’ ouverture d’un compte bancaire ou postal distinct ;
- l’ ouverture d’un compte bancaire pour le fonds de travaux ;
- l’ enregistrement des condominiums dans le nouveau registre des copropriétés est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2017 pour les syndicats comptant plus de 200 lots, bâtiments neufs et nouveaux copropriétés depuis le 1er janvier 2018 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, ce qui affectera les autres à partir du 1er janvier 2019.
Comment puis-je concurrencer un condo avec un fiduciaire ?
Si les copropriétaires croient qu’ils ont une raison légitime de demander le congédiement du syndic sans être condamné à verser une indemnité, ils peuvent la deuxième étape de la transaction est la recherche d’un nouveau syndic. La révocation met immédiatement fin au contrat du syndic, et comme il est interdit par la loi de ne pas avoir de syndic, les copropriétaires doivent proposer à plusieurs syndics de faire un choix et de voter pour le choix d’un nouveau syndic qui sera immédiatement après la révocation du syndic actuel.
En général, c’est le Conseil syndical – copropriétaires élus chargés d’établir le lien entre le syndic et les copropriétaires – qui prend en charge ce concours, mais un copropriétaire unique a également le droit de proposer un contrat. Un appel d’offres peut être lancé pour recueillir un certain nombre de propositions. Ces propositions peuvent ensuite être envoyées par la poste à tous les copropriétaires avant l’assemblée générale annuelle afin qu’ils puissent se familiariser avec eux.
Définir la révocation de l’ordre du jour
Avant le jour de l’Assemblée générale annuelle, la révocation proposée du syndic et la nomination proposée d’un nouveau syndic sont également inscrites à l’ordre du jour de la réunion. À cette fin, le Conseil syndical — ou tout copropriétaire — peut envoyer une demande directement au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télécopie accompagnée d’un récépissé. Le syndic n’a qu’à procéder à la rédaction de la citation à l’assemblée générale et à signer ainsi la fin de son propre contrat.
S’ il refuse, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’assemblée générale après avoir approché une annonce formelle par lettre recommandée avec accusé de réception et a échoué depuis plus de huit jours. Même en cas de rejet, les copropriétaires qui ne souhaitent pas attendre la prochaine assemblée générale — qui est en général une fois par an — peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire. Dans ce cas, le Demande d’envoi au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un huissier de justice.
La révocation du syndic lors d’une assemblée générale
Depuis la Loi ALUR (2014) « Lorsque l’assemblée générale annuelle discute de la nomination d’un nouveau syndic devant prendre ses fonctions avant la fin du mandat actuel du syndic, cette décision constitue la révocation du syndic à compter de la date de son mandat ». Autrement dit, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires peuvent voter directement sur l’élection d’un nouveau syndic qui résiliera effectivement le contrat du syndic existant s’il est voté à la majorité absolue (majorité des copropriétaires).
Si la majorité absolue n’est pas atteinte, mais que le projet de révocation reçoit au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu. La révocation a lieu si il est élu par la majorité des copropriétaires présents ou représentés . Dans le cas où le projet recueille moins d’un tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans un délai de trois mois pour se prononcer à la majorité simple.
Et après le licenciement du syndic ?
Une fois le syndic révoqué, il doit fournir au nouveau syndic tous les documents et archives de l’Union dans un délai d’un mois à compter de la fin de son mandat. La trésorerie et tous les fonds, ainsi que les archives, sont également transférés.
Si le syndic estime qu’il ne s’est pas acquitté de ses obligations en vertu de la loi et du règlement sur les copropriétés, il peut saisir la Haute Cour et exigera une indemnisation pour licenciement illégal et réclamera le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin de son mandat.
Le Les copropriétaires ont également le droit d’exiger une indemnisation par AENdower pour les lacunes et les perturbations qu’ils accusent le fiduciaire.
