La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut qui permet de louer un appartement ou maison meublée à des locataires. Le bailleur peut réaliser des économies d’impôt avantageux. Ce statut est ouvert à tous les contribuables français, sous certaines conditions. Il offre la possibilité de générer un revenu supplémentaire surtout pour la retraite et de constituer un patrimoine immobilier. Investir en un meublé LMNP présente aussi des contraintes que le bailleur en début d’activité Lmnp doit connaitre. Dans cet article, découvrez les avantages et les inconvénients de ce placement, ainsi que les conseils pour réussir votre investissement en LMNP.
Plan de l'article
Quelle est la définition du statut LMNP ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal qui s’applique aux particuliers qui louent un ou de nombreux logements meublés, sans en faire leur activité principale. Les revenus perçus avec le régime Lmnp sont seulement des revenus complémentaires. En d’autres termes, les recettes de la location meublée pour une année ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. L’immeuble concerné est équipé de meubles et d’objets nécessaires à la vie courante du locataire.
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Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, basée sur le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes possibles pour déclarer ses revenus en LMNP : le régime micro BIC et réel.
- Le régime micro BIC est un régime forfaitaire qui applique un abattement de 50 % sur les loyers perçus, sans tenir compte des charges réelles.
- Le lmnp au réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’investissement, y compris l’amortissement du bien et du mobilier, les intérêts d’emprunt et les travaux de rénovation.
Si on examine bien les avantages et inconvénients de la location meublée non professionnelle (LMNP) , le régime réel est plus intéressant si les charges déductibles sont supérieures à 50 % des loyers.
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Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?
Le LMNP est un investissement avantageux par rapport à la SCPI. Il vous permet de payer des impôts réduits, en fonction du régime choisi pour votre impôt sur le revenu. Avec le régime micro BIC, l’impôt est calculé sur la moitié des loyers perçus. Cela diminue le montant imposable, c’est le principal bic bénéfices. En revanche, avec le régime réel, l’impôt est calculé sur le résultat fiscal. Il peut être nul ou négatif grâce à la déduction des charges et de l’amortissement. Il est alors possible de reporter le déficit foncier sur les années suivantes, jusqu’à 10 ans.
Aussi, le statut LMNP permet de réduire ses prélèvements sociaux, qui sont de 17,2 % sur les revenus fonciers. Ceux-ci sont calculés sur le bénéfice réel, après déduction des charges et de l’amortissement. Ainsi, le taux effectif de prélèvements sociaux peut être très faible, voire nul. Par ailleurs, cette affaire vous donne le pouvoir de profiter d’une réduction d’impôt si elle porte sur une résidence de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidence de tourisme, résidence pour sénior, etc.). Il s’agit du dispositif Censi-Bouvard, qui permet de réduire son impôt de 11 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros, sur 9 ans.
Quels sont les risques et les inconvénients du statut LMNP ?
Le statut LMNP présente aussi des risques et des inconvénients qu’il faut prendre en compte. La première contrainte importante est les obligations comptables et fiscales. Il faut déclarer l’activité lmnp comme de loueur en meublé auprès du greffe du tribunal de commerce. Vous devez alors tenir une comptabilité LMNP, faire des déclarations fiscales annuelles et surtout choisir le régime fiscal adapté entre la catégorie bic et réelle. Ces démarches peuvent être complexes et chronophages et nécessiter l’aide d’un comptable.
Le statut LMNP n’est pas sans risque pour la rentabilité de l’investissement surtout s’il s’agit d’une location saisonnière. En effet, votre rendement dépend du taux d’occupation du logement, du montant des loyers, du coût des charges et de la valeur de revente du bien. Il faut donc bien choisir son emplacement, son type de logement, et son mode de gestion.
De plus, il est à noter que sur la question de garantie, le statut LMNP n’offre pas les mêmes que le statut LMP (loueur en meublé professionnel) surtout au niveau de la revente du bien. Le statut LMP permet de bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière, sous certaines conditions, alors que le statut LMNP est soumis à l’impôt sur la plus-value, au même titre que la location nue.
Comment choisir son bien immobilier en LMNP ?
Vous souhaitez acheter un bien immobilier en LMNP ? On vous invite à lire ce qui suit pour vous permettre à faire le meilleur choix lors de votre achat. Considéré avec soin, louer en meublé demande la vérification de quelques critères.
Le marché locatif
Avant de vous lancer, votre succès réside dans les études de demande locative, du niveau des loyers et la concurrence dans la ville ciblée. Privilégiez les zones dynamiques, où il existe des locataires. Surtout ceux à la recherche d’une résidence principale meublée. Renseignez-vous également sur la liste du mobilier indispensable pour vivre et imposé par la loi.
Le type de logement
Il faut choisir un logement adapté à la cible de locataires, et qui répond aux normes de confort et de sécurité. Vous pouvez opter pour un logement ancien ou neuf. Il existe deux types de logements possibles en LMNP : les logements classiques loués à des particuliers, et les logements en résidences de services loués à des exploitants spécialisés comme EHPAD, la résidence étudiante, les résidences de tourisme, les résidences pour personnes âgées, etc.
Le mode de gestion
Il faut choisir entre une location gérée soi-même ou le confier à un gestionnaire professionnel. La gestion directe seule demande du temps, de l’implication et des compétences. Avec une gestion locative déléguée, le professionnel trouve les locataires, encaisse les loyers par mois et s’occupe de l’assurance et de l’entretien à votre place. C’est un service clé en main. Cela implique cependant la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire.
