La SCPI est un type de placement immobilier qui consiste à investir dans l’immobilier à travers une société de gestion. Elle est appelé pierre papier en raison de la gestion indirecte que l’investisseur fait des parts d’actifs immobiliers qui lui sont accordés. En effet, ce sont des sociétés de gestions spécialisées contrôlées par l’AMF qui s’occupent de la gestion des SCPI.
Cette gestion dématérialisée engendre des frais payables par la SCPI. Ces frais sont variables et il est nécessaire de comprendre pour mieux appréhender le fonctionnement interne des SCPI. Découvrez plus de détails sur les recouvrements des frais de gestion pour la SCPI dans ce billet.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une SCPI en réalité ?
Avant de donner plus de détails sur les frais en SCPI, il convient de clarifier le concept. C’est une Société Civile de Placement Immobilier encore appelée pierre papier, en ce sens qu’on n’investit pas directement dans l’immobilier. Les placements s’opèrent par l’intermédiaire d’une société de gestion qui investit les capitaux récoltés dans des parcs immobiliers.
La SCPI est constituée d’un ensemble de biens immobiliers (immeubles de commerces, bureaux, entrepôt, etc.) qui sont destinés à la location. La location des immeubles génère donc des revenus grâce aux loyers des locataires.
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L’investisseur percevra des loyers proportionnels à ses parts d’actifs au sein de la société. Les loyers perçus sont ensuite redistribués sous forme de dividendes potentiels aux associés de la SCPI.
Il est important de notifier que ce type de placement immobilier comporte des risques. Il s’agit notamment du risque de perte en capital, de liquidité, et ceux liés à l’évolution des marchés immobiliers et des devises (SCPI ayant investi hors de la zone euro).
Pour exister, la SCPI fait face à des frais conséquents. Ces frais se répartissent en deux en grands groupes. Il y a les frais de souscription qui sont réglés à l’acquisition des parts de la SCPI et les frais de gestion pour assurer le fonctionnement de la SCPI. En raison de l’existence de ces frais, il est généralement conseillé aux épargnants de conserver leur placement pendant une durée minimum de 8 ans à 10 ans.
En quoi consistent les frais de gestion en SCPI ?
Les frais de gestion en SCPI sont relatifs à la rémunération de la société de gestion. En effet, lorsqu’une société de gestion gère votre enveloppe financière à votre place, il y a des frais de gestion qui vous sont prélevés régulièrement.
Les frais de gestion sont différents des frais de souscription. Ces derniers sont payés en une seule fois à l’acquisition des parts de la SCPI tandis que les frais de gestion en SCPI sont destinés à financer régulièrement l’activité intégrale de la société de gestion.
En effet, lorsque la société de gestion assure le suivi du portefeuille des SCPI, cette dernière facture une commission de gestion. Ces frais ne sont pas uniquement spécifiques aux frais de gestion des SCPI au sens propre. Ils englobent aussi l’ensemble des coûts liés à des situations extérieures à la gestion, telles que le paiement d’assurance.
Les frais de gestion des SCPI au quotidien peuvent s’élever à 10 % voire 15% des loyers totaux perçus, lors des bilans annuels. Les frais de gestion de la SCPI sont déjà pris en compte dans les revenus communiqués aux associés, car ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent de la gestion locative des biens immobiliers.
Ainsi, le rendement fourni aux investisseurs est toujours affiché net sans les frais de gestion. D’où l’importance de comprendre ce que recouvrent les frais de gestion des SCPI.
Quelles sont les tâches qui engendrent les frais de gestion d’une SCPI ?
Les frais de gestion rémunèrent la société de gestion afin qu’elle puisse continuer à proposer des opportunités d’investissement aux rendements conséquents.
Les frais de gestion en SCPI couvrent la totalité des frais d’exploitation du parc immobilier. Ces frais concernent :
- Les taxes foncières ;
- Les travaux de nettoyage, d’entretien, de rénovation, et de réparation de biens immobiliers ;
- La redistribution des loyers à chaque associé ;
- La gestion des locataires et l’émission des quittances ;
- Les assurances sur les biens immobiliers précisément l’assurance propriétaire non occupant pour les garanties incendie et dégât des eaux ;
- Les charges de copropriété ;
- L’organisation des assemblées générales ;
- L’évaluation de la valeur du parc immobilier chaque année par un expert ;
- La publication des résultats et des performances réalisés tous les trois mois.
La liste de ces frais n’est pas exhaustive, et il convient de prendre les renseignements nécessaires auprès de la société de gestion en cas de doute.
Comment prélève-t-on les frais de gestion d’une SCPI ?
Les frais de gestion de la SCPI sont un peu plus particuliers en ce sens qu’ils sont spécifiques au marché immobilier. La SCPI encaisse les revenus générés par les biens immobiliers mis en location. Elle déduit directement les frais de gestion de ses revenus avant de redistribuer aux épargnants, le reste des loyers au prorata des parts détenues.
Raison pour laquelle les frais de gestion n’ont pas un grand impact sur vos rendements. Ils ne réduisent pas en réalité votre rendement. C’est pourquoi on dit souvent que les rendements des SCPI sont nets de frais de gestion. De plus, les frais de gestion ne sont pas mensuels. Ils ne sont pas prélevés mensuellement, mais trimestriellement sur la somme que votre part rapporte. Les frais de gestion ne sont donc pas perçus sous forme de versement mensuel.
Les frais de gestion de SCPI sont presque invisibles, mais mentionnés dans la documentation, afin que chaque investisseur sache à quel coût ils sont élevés.
À combien s’élèvent les frais de gestion d’une SCPI ?
Les frais de gestion des SCPI varient d’une SCPI à une autre. Ils servent à assurer la durabilité de son parc immobilier ainsi que son fonctionnement et sont calculés en interne par la société de gestion. Selon les SCPI, le montant des frais de gestion moyen oscille généralement entre 10 et 15 % des produits locatifs encaissés.
Dans le cas d’un investissement immobilier classique, ces frais sont comparables à ceux engagés dans la gestion d’un bien immobilier directement par son propriétaire. Si l’on considère notamment les frais d’agence, de souscription à diverses assurances ou ceux liés aux charges de copropriété. Gardez en tête, que la gestion déléguée offerte par les SCPI vous fait gagner un temps considérable. Investir en SCPI reste donc un bon choix de placement.
